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中国海外发展有限公司（下称中海0688.HK）今天刚刚发布2022年年报。

2022年，中海营收1803.2亿元（人民币，下同），股东应占溢利为232.6亿元，剔除税后投资物业公允价值变动收益和汇兑净损益等影响后的股东应占溢利为244.2亿元，股东应占权益为3544.8亿元，每股资产净值为32.39元。

整体来看，中海去年盈利能力依旧保持行业领先水平，持续创造价值，拟派发2022年末期股息每股港币40港仙，年度合计派发股息达港币87.6亿元。

2021年下半年，房地产市场调整下行以来，高速增长的房地产上半场已经结束，逐步进入下半场。当前，房地产正处于上下半场转折期。行业转折期，市场剧烈调整下行，同时也逐步汇聚筑底回升的能量。中海表示，对房地产下半场的发展空间保持信心，相信随着政策与市场调整到位，房地产市场将跨越转折期，进入新的良性循环，进入平稳健康发展的下半场。

中海持续强化竞争优势。一方面，强化投资布局优势与货量结构优势，推动市场占有率逆势提升。长期聚焦主流城市、主流地段的投资布局，在行业规模大幅下行的态势下，中海市场占有率逆势提升。销售额占全国商品房年度销售金额的份额从2021年的2.03%上升至2022年的2.21%；销售均价21251 元/平方米，同比上升8.7%。

另一方面，中海强化财务资金优势，剔除预收帐款后的资产负债率53.69%，全口径净借贷比率42.91%，负债率处于行业最低区间，在手现金1103.1亿元，占总资产的12.1%，在手现金占总资产的比重长期保持在10%以上。此外，中海还强化费用管控优势。2022年，中海分销费用与行政费用合计占年收入的比例为3.6%，费效比行业领先。

土地储备方面，2022年，中海新增土地储备50宗，购地金额1208.7亿元，新增总货值2403.4亿元，北上广深四个一线城市的新增货值占比超四成。2023年，中海可售货值超7900亿元，增长动能强劲。

2022年，中海持有型商业物业经营稳健，商业物业收入达52.6亿元，同比增长1.8%。2021-2023年，中海新增持有型商业项目迎来入市高峰，其中，2021年新增18个，2022年新增15个，2023年预计新增20个商业项目投入运营，三年合计新增商业项目53个。预计至2023年末，2021-2023年，中海新增项目数量占持有型商业项目总数量的39.6%，运营建筑面积占比 40.4%。随着疫情影响结束，以及新入市商业项目逐步进入经营成熟期，商业收入将高速增长。

2022年，中海在广州、上海、成都等城市完成并购106.6亿元。下一阶段，本集团将全力抓住行业洗牌机遇，继续积极主动寻求并购机会。展望未来，房地产市场仍将呈现市场分化、行业分化、企业分化的三大分化趋势。同时，随着政府再度强调房地产行业作为国民经济支柱产业的定位，以及支持刚性和改善性住房需求等一系列政策落地，市场有望筑底回升。

对于香港房地产市场，中海分析，2022年，受全球经济增速放缓、香港疫情大爆发、美元加息因素的影响，香港楼市单边下行，量价齐跌。数据显示，在港销售额达港币135.9亿元。2023年，香港放宽防疫管控措施，有序恢复与外地跨境往来，虽然市场情绪受到经济不明朗及加息等因素影响，香港楼市及土地巿场短期内有所波动，中海对香港未来发展依然保持信心，并将持续把握机会适时增加投资。

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