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目前福州东二环外的晋安湖公园已基本建好，晋安东区固然地价很高，土拍利润不菲，但得益于开发较晚，在积累了大量经验之后，这片区域的城市规划思路清晰又正确。终究还是 顶住了金钱的诱惑 ，拿出宝贵的地皮挖了个面积不小的湖泊，并没有像金山那样把保留多年的“绿轴”卖地盖楼变“房轴”。

晋安这片新城区原以村庄、工厂、物流园为主，没有什么公园绿地，如今新建的晋安湖公园与牛岗山公园、鹤林生态公园连成一体，大大改善了居住环境，此前甚至被某些自媒体捧为福州版“纽约中央公园”。不过随着楼市大为转凉，晋安湖的建成没能让周边迟来的楼盘变得好卖，入夜之后东区的高楼群依旧灯火稀少。

高地价新盘卖不动，让当了接盘侠的开发商很煎熬，亏本降价又不甘心，毕竟我们知道那些外地房企就是为了 割福州百姓韭菜 才拿地，怎能指望它们卖房定价合理。然而二手房东们就没有这个心理负担，尤其早年得房成本不高的人，现在卖得掉都是赚。

自从去年12月28日文章写到晋安区好地段的房子已经出现单价万元以下的成交，大家对于那些老旧小区的价格预期也随之进一步下调。固然那个山洞口新村看着确实太旧了点，但接下来还会有更多小区逐渐跟上。

比如我们看到麦田网站上这套茶花小区的房源，建筑面积105㎡，报价120万，单价降到1.14万。这一带属于九十年代中后期建设的茶会小区，房子虽然也挺旧，但好歹都是框架房，靠主干道的楼栋还做了外墙景观改善。

这套房在网页介绍上写着是中层，从VR实景来看，窗外可见树梢，估计实际在二三层左右，属于楼梯房的好楼层。室内装修确实破旧不堪，但户型不错，卫生间有窗，老房自住本就需要重装，何况楼梯房有着低公摊。

与此前写过的晋安其他老旧小区做个对比，茶会处在二环外，地段上显然不如晋安河边降到1.3万的塔头地质大院和晋河新村好，但报价也降得更低一些。对比山洞口新村那套9997的成交，地段总体相当，可茶会的框架房明显更新更好。

晋安湖公园建成之后，周围拆迁也已尘埃落定，该卖的地都已卖了出去，一片片新盘相继建起。道路恢复通畅，路网日渐完善，没了大片城中村后，茶会一带的城市面貌也和以往大不一样。虽然这里离4号线和东二环泰禾广场超过一公里，但到五里亭坐现成的地铁只要七百米，周围无论商超、公园、地铁、学校都处在步行可达的距离。

虽然茶会一带不是每套二手房报价都这么客气，但这套一万出头的房源也已挂了两个多月没卖出去，其他房源报价更高有何意义。倘若有人愿意买老旧小区，此类相对较有诚意的房源是个很好的价格参照。

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